倘若回顾建国以来的历史，是令人触目惊心的。由于土地管理混乱，权属混乱，中断了地籍管理，随之而来的是使人烦恼的纠葛。个人与集体，这个单位与那个单位，甲地与乙地，争争夺夺，吵吵嚷嚷，成了冤家。这是常有的事。
在素有“东方莫斯科”美称的哈尔滨市，一所学校和一家工厂为土地扯皮，闹得冤冤不解。在５０年代，学院将无偿划拨的一块土地，自愿借给了一家工厂。那时，由于土地在人们的观念和价值上没有地位，也没有人“斤斤计较”。然而到了８０年代，由于市场经济不断兴起，土地使用权被注入价值，学校突然醒悟，觉得亏了，决定收回土地，而工厂却不愿偿还，你争我夺，诱发出一场说不清的纷争。随后，只好诉诸法律，原告与被告，在法庭上怒目相视。“亲家”变成了“冤家”，朋友变成了“死对头”。
在首都，有一机关，６０年代建办公楼时，国家无偿划拨一块地，待建好楼房，亦属一般房屋。殊不知，天长地久，这块地变成了“风水宝地”，价值猛增，清水衙门竟变成黄金地段，该机关靠出租门面而变成了一方富甲，本应国家收入的巨款，流入了机关，流入了职工的私囊。这几年，根据政策清理“隐形市场”，土地管理部门要收取土地税，那机关却以权代法，以权压人，闹得四邻不安。
这样的纠纷，从北到南，从西到东，在华夏这块国土上，岂止一起两起呢？
随着改革的深入发展，加强土地管理、地籍管理是形势所迫。通过地籍详查，查清土地权属和利用情况，明确土地使用者的权利和义务，可以解决和避免大量的土地纠纷。这也是进入法制化、规范化的必经之路。
这一切，盖因我们的土地尚缺少一本眉目清楚的“户口簿”地籍。
在一次全国土地工作会议上，笔者走访了国家土地管理局副局长马克伟同志。这位土地管理专家，通晓土地的宏观走向和微观的困惑。他对笔者谈起了我国地籍管理的发展与现状。他说，我国新时期的地籍管理工作是８０年代初起步的。
回顾国家土地管理局成立１０年的历程，地籍工作大体经历了试点总结、全面开展两个阶段。１９８６年，在南宁召开的全国地籍工作会议上，提出“不仅要查清土地权属，也要查清城市和村镇内部的土地权属和利用状况；土地评等级不仅要考虑自然的因素，还要考虑经济因素。”这些认识还是初步的、肤浅的。尔后，中国大地起着翻天覆地的变化，开放度的进一步加大，外资的滚滚而来，城市建设的大步前进，等等，通过这些实践和社会的变革，认识的提高，逐步形成和确立了我国地籍管理以土地调查、土地登记、土地定级估价、土地统计和地籍信息资料管理五大内容为主且相互联系的管理体系。
马副局长滔滔不绝地讲述着地籍管理的历史经过。其实，地籍管理在国外，是长远而系统的，科学而规范，细致而有规章。
我记得土地学专家徐杰在一次闲聊中，谈到国外的地籍管理的历史和发展趋势。不久前，他到德国考察过。在美国、德国等一些先进发达国家，一百年前就开始了地籍管理工作。德国在１８７２年普鲁士时期就颁布了《土地登记规则》，开始了土地法律登记，实际上就是产权保险。随着经济的发展，土地作为不动产越来越多地与各种经济活动发生密切联系。
１９００年，德国再次颁发了《帝国土地登记规则》，以产权登记为主要特征的土地登记普遍拉开，并在此过程中，不断丰富登记内容，发展到现在的诸多名目的地籍的法律登记，实现了规范化、法律化、制度化。
老徐还告诉我，在研究土地管理上，我国目前正在实验，准备将德国的地籍管理引向我国的一些地区试点。
在我国，地籍管理和国外的一些国家相比，晚一百余年，给土地上“户口”是近几年才时兴的。在全国还专门建起了一个庞大的机构，叫什么“地籍处”或“地籍科”，并专门培训了一批管理地籍的人才。这支队伍，对９６０万平方公里的国土进行了详查、测算、登记、建立档案，开展了“一条龙”的基础劳作。给土地上“户口”是件难事。笔者从全国地籍管理工作会议上获悉：为给中国９６０万平方公里的土地报上“户口”，国家土地管理部门集中了上百万参加者，耗资１０余亿元，历时１０载，用航空遥感技术加脚步丈量方法，对我国国土利用状况进行详查、登记发证、定级评估、统计和搜集信息资料、“户口”档案管理等工作。无疑，这是一项庞大的地籍管理系统工程。
目前，这项庞大的工程尚未完成，但已取得显赫的成绩。截至１９９３年岁末，全国需要进行土地详查的２８４３个县级行政单位，已有２８２９个完成或即将完成详查任务；城镇地籍调查面积已完成９３００平方公里，占６１％；已有５０％的国有土地使用者持有了土地使用证；集体土地建筑用地使用证发放了１．０２亿余本；为土地使用权出让、转让、出租、抵押和企业股份制改组、兼并、破产等服务的宗地评估工作已全面拉开。
不久前，国家土地管理局地籍司的领导传出信息，按目前我国土地详查工作的进展，１９９６年内我国耕地总面积的可靠数字，即可有个准确“说法”。
一个新行当：土地估价
当今世界，商场如战场。产品竞争，人才竞争，消费竞争无不达到白热化程度。在竞争中，要决断谁胜谁负，人们总是利用价值、价格和利润来衡量。
随着商战的崛起，炒邮花、炒股票、炒地皮火爆爆地如痴如狂。热浪中，最令人瞩目的是“炒地皮”。最早从港澳，从沿海兴起，尔后，南风渐至，拂面而来，呼呼啦啦，炒遍了神州，炒焦了黄土地。
地皮越炒越昂，３万元一亩，炒来炒去，又翻十倍百倍，炒到三五百万，更有甚者，在深圳，一平方米的地价盘升到４９０万元。倏忽之间，百万富翁、千万富翁便冒了出来。一时间，“炒地皮”炒红了眼睛，炒乱了人心。随之涌现出一种说法：“种地不如卖地”，“当官不如炒地皮。”
一双皮鞋多少钱，一件衣服多少钱？在交易之前，早就有人定好了价。但“这块地”值多少钱，又有几个人能说出个一二三来呢？现在土地转让、土地入股、土地抵押，都需要个实价。因此，土地市场的呼唤，呼出了一个新行当土地估价。随着土地估价这个行业的诞生，从事这方面的专业技术人员“土地估价师”也就应运而生了。
常言道：“七十二行，行行出状元”。这行业，在祖国的西南角率先兴起。１９９２年４月，在“天府之国”创建了我国第一个估价机构：四川省土地有偿使用地价事务所，旋即培养出一批“土地估价师”。
给土地“估价”谈何容易？这是个绝活，难活，不像给针头麻线标价那么轻松。笔者喜欢猎奇，对此想闹个究竟，有一天便走访了四川省土地有偿使用地价事务所。该所所长隋太明和副所长赵平向我介绍了土地估价的情况。
在巴蜀这片土地上，为顺应潮流，土地估价的发展很快，成绩斐然。在省地价评估委员会和省土地有偿使用地价事务所的带动下，全省市、地、州相继成立了１８个地价评估委员会和地价评估事务所，建成土地估价机构７６家，其中国家土地管理局颁发的Ａ级评估机构３个，有国土局颁发证书的土地估价师２６７名。到目前，四川省已建立了完整的地价体系，全省完成了区域性指导地价的调查研究工作，以城镇为中心的基准地价评估工作正在蓬勃发展。
评估工作的发展十分喜人，他们为土地使用权出让、转让、出租、抵押和企业股份制改组、兼并、破产等服务的宗地评估已全面开展。经几年含辛茹苦的奔忙，眼下完成了上百个城镇的基准地价评估，先行一步的成都、重庆、遂宁等地区，已完成了地区的基准地价评估，也就是说，这些地区的土地上了“户口”，确认了身份，制定了价格。目前，全省宗地评估已有一万多宗。
过去，土地使用无价，压根儿就不需要估价这个行当。那时，土地在人们的头脑中是卑贱的。哪个单位要修房建屋，需用地皮，很简单，只需向有关部门写张纸条，提出申请，批准后，圈一块，让你去占用、享受就是了。行政无偿划拨土地的弊端，造成土地资源浪费，耕地减少。早些年，人少地多无所谓；近几年，人口猛增，耕地锐减，形成了难以缓解的人地矛盾。正因土地无价，近年来，神州出现了令人震惊的怪现象“炒地皮”，少数人发了，而国家却蒙受了巨大损失。因此，从保护国家土地资产，促进土地制度的改革，变无偿使用为有偿使用，把土地推向市场，就十分需要土地资产“量化”，需要一个进行“量化”的行业。这场变革，其核心是土地由资源管理转化为资产管理。这一举措，对防止土地流失和推动企业机制的转换，都是十分有利的。一旦基准地价确定，便为收取土地费提供了依据，为土地出让、转让、抵押或实行股份制提供了方便，同时，会更好地服务于清理“隐形市场”，为宏观控制城市建设用地起了钳制作用。
地具体估评，有下列招数，首先要根据这块地的一般因素、区域因素、特别因素，还要结合土地的位置、地质、环境等因素，严格按照《城镇土地估价规程》，用国家统一标准进行评估测算，再经过综合考查，方能测算出这块地的资产货币量，标上明码实价。四川省地价所，按照这一程序，曾为自贡、绵阳等１０余个城市的４０余宗土地进行了评估，为６０余个企业标了地价。自贡市气象局有一亩地要拍卖，可定不出标价，请他们去进行了评估，制定出合理的价格，拍卖一举成功。射洪县电力局有２０余块地皮，这些宝贵的资产究竟价值多少，是笔糊涂帐，他们邀请省地价所进行了评估，摸清了家底，为企业增添了活力。自确定了土地估价这个行当之后，土地估价师们一直处在繁忙之中。在省内的东西南北中，都留有他们的足迹，海南、新疆等地，已不断发来邀请信，要他们去施展才华。
土地估价机构是土地使用制度改革的产物，是加强国家对土地资产管理、培养和发展地产市场、完善机制的重要内容。
在神州，土地估价行业发展很快。目前，全国有Ａ级地产评估机构７０余家，Ｂ级机构７００多家，已有数千人的专业队伍，形成了网络，并充分发挥了应有的作用。
土地估价行当的涌现，表明土地从此有了地位，有了价值，这不能不说是个质的飞跃！
翻开１９９６年的历书，新年伊始，我信步走进成都市的省政府大楼，正巧碰上省地价所隋所长。他不久前参加全国第二次地产中介机构负责人联席会议，学到不少新的政策精神，也传来了不少信息。
这位在土地部门爬摸滚打数年的“老土地”，仍然是那样精神抖擞，满腔热忱。我们已是老朋友了。他给我的印象是工作严谨，政策性强，法制观念强。这也许是他最早是搞土地监察、执法工作的缘故，养成了严谨的工作作风。他开门见山地叙说了近两年土地估价付出的艰辛和取得的成效。他说：“这次会议的中心议题是交流情况，总结工作，认清形势，明确职责，找准问题，研究解决的办法。”
老隋的谈话很有分量，很有逻辑性。他说，这是一项具有历史意义的工作。在中国，由传统的土地资源管理，转轨到资产管理、用经济规律管理上，可以说是一大进步。摸清土地资产的数量和存在的价值量，需要用数字进行科学地计算、量化、统计，更深一个层次是对城镇土地的分等定级，制定出基准地价，这一切在我国历史上是从未有过的。这是政府实施宏观决策，引进投资项目的重要依据。
说到这里，隋所长突然放低了声音，微胖的脸上顿时笼罩着阴云。
他告诉笔者，土地估价是项科学性、政策性很强的技术工作，在实施中必须坚持原则，坚持客观、公正。然而现在社会上一些中介服务机构进行土地估价的随意性、“灵活性”很大，他们为了“吃钱”，迎合用户的需要，对地产的估价“水分”很大，同一宗地，根据用户不同的需要，可以评出几种价格，不仅影响很坏，而且使国家的土地资产流失。在那些人的头脑中，缺少法制观念，因为对地价的评估结果，是要负法律责任的，他们可以不顾法律的规定，随心所欲。
土地评估，本应由土地管理部门经过考核、培训一批专业技术人才而兴建的正规评估机构来进行。
现在，社会上的地价评估所五花八门，各显神通。仅四川一个省，二三年功夫，呼呼啦啦，就涌现出７００余家评估机构。因此，出现了机构混乱，人员混乱，评估地价混乱的情况。还有一些部门甚至想独揽地产、房产的评估业务。说到底，是这些单位看到这项工作有油水可捞，把手伸得太长了。奇怪的是，建委、工商等部门都在批，都在兴建评估机构。他们还找到一些“理由”：建委部门的人说，过去土地属于我们管理，现在房子是我们在建，地产的评估理所当然该我们来抓。工商部门的人说，土地批租、转让，以及修房建屋都要登记、发证，地产、房产的估价，应该由我们管，我们批准建立估价机构是正道目前，在四川，乃至在全国都出现各建各的机构、各抢各的业务的现象，并且情况很严重。这样一来，对地产以及工矿企业、机关学校的清仓核资的评估、定价就没有统一标准，花样百出，漏洞百出。
多一点忧患意识，多一点法制意识
纵观沸沸扬扬的第三次土地失控，叫人心底难受，又难以给人一个肯定、痛快的回答：是谁之过？
是政府官员？是百姓？
百姓，手中无权，没有“印把子”，把地交给他们，一没有那么大的胆，二没有那么大的能耐把地卖出去。
若反思，应寻根究底，找找缘由。
１９９２年以来，圈地之风波及到９６０万平方公里，举国上下卖土地，炒地皮，搞开发，大量侵占良田沃土，是历史上乱占滥用耕地的高峰。
狂潮，从何而来呢？
探索乱占滥用耕地的原因，可以举出很多很多，但专家们经过周密调查分析认为，最关键的一点，是我们的一些行政官员的忧患意识和法制意识淡薄，以言代法，以权代法。
这是高见！
世界上，各个国家的土地管理都有自己的招数，但有一点是共同的，那就是把法制管理放在第一位。特别是一些先进、发达的国家，对立法、执法没有半点怠慢，半点马虎。
人类的需求，倘若分为四大类，那么住房就是四大需求之一。
“居者有其屋。”大凡住房问题解决得好的国家，政府无不在地产和房产上给予高度重视。相应的，许多国家在房地产开发方面都有一套完备的法律规章。
地处大洋彼岸的加拿大，土地资源丰富，建筑艺术高超，豪华别墅和居民住宅的建筑水平都名列世界之冠。其管理手段，也居世界先进地位。他们有一个值得别国借鉴的经验是政府制定了一系列行之有效的法规和政策。加拿大联邦和省以及地方各级政府，都建立了完善的法令、条例、规范，用作管理房地产开发