为明年的第一波行情做准备！
2012年3月份的这一波大行情，直到现在宁枫都还清楚的记得！
虽然此时《限购令》依然没有任何松动的迹象，但是自从2011年的4月份出台，市场已经经历了将近一年的萎靡！
所以到了2012年的3月份，在没有任何政策出台的情况下，行情逐渐趋于稳定！
对于客户尤其是观望型客户来说，并不需要什么太多的利好消息。他们害怕的是一旦下单，万一遇上政策变动，就会直接亏损！而政策不变，维持稳定对他们来说就是最好的消息了！
大量原本持观望态度的客户，在过完年以后再也压制不住购买的欲望，开始入场！毕竟从多年的经验来看，房地产始终都是最稳妥的投资手段，以目前来看，稳定性甚至超过了黄金！
所以这一批客户的入场，直接推动了一波行情！
而要怎样在这一波成交浪潮中冲到浪头，就是宁枫这两天一直在盘算的事情！
183。言传身教（）
这章有干货！
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“老大，能请教你几个问题吗？”许永胜见宁枫正认真的码着字，在旁不好意思的开口道。
宁枫点点头笑道：“当然了，你有什么不懂的？”
许永胜道：“是这样的，前几天我值班，不是碰巧现杀了一个客户吗？他关于交易流程有些不明白的地方，但是我又解释不清楚，所以才来问你的。”他低头说着，似乎有些惭愧。
“你怎么了？扭扭捏捏的。”宁枫问道。
许永胜有些腼腆的笑道：“老大你这么忙，我还拿这些简单的问题来打扰你，真是太不好意思了！”
宁枫一愣，许永胜的话让他有些无地自容……
当初开新店，区域经理让他挑人的时候，他只是有些自私的把明知道会成为销售精英的三个人要到了自己手下，但是却忘记了，一个经纪人的成长是多么的不容易！
新人入行，要过的第一关就是背房源。
如果接了一个客户，那么能根据客户需求，非常流利的背出三四套房源，并且对房源情况了如指掌的经纪人，和必须对照着ERP系统，把客户需求输入电脑才能报出房源的经纪人，高下立判。
客户也是很精明的，一个经纪人的熟练程度，对于有几次看房经历的客户，完全可以轻松判断。
所以就好像宁枫当年一样，他们每个人都有属于自己的一个笔记本，记录着各种房源信息，以备不时之需。
而背房源仅仅只是第一关。
带看的时候应该注意些什么细节，房东在家与有现成钥匙等等，情况不同，所对应的销讲和话术也都不一样！
然而这些经验上的东西，如果单纯靠经纪人自己摸索，所需要花费的精力和浪费的时间根本没办法控制！
所以才需要有店长这样一个职位，由店长带训经纪人。在新人的时候，店长基本都会陪同看房的，在看完房或是谈完单之后，再与经纪人分析先前的种种情况以及自己为什么那样应对的道理。
只有通过一段时间的言传身教，一个经纪人才有可能慢慢的摸清楚房地产中介这个深不见底的行业的种种门道！
这些东西，宁枫自己当年都是经历过一遍的。他是运气好，遇见了老莫这样的真心实意帮助经纪人成长的店长。
要是运气不好，遇上那些根本不管新人死活，只会跟老人一起合伙赚钱的店长，宁枫估计都熬不完新人期，更遑论在经纪人岗位上一干就是数年！
正是因为知道新人不易，所以宁枫现在有种如芒在背的自责！
自从逸仙城店开业以来，他都在忙着捞钱！
现在自己是好了，律诚集团的几千万现金已经到账了，加上他之前的种种奖金还有提成，他账户里的余额早就突破了4000万！
就连银行都给他打了N个骚扰电话了，什么投资理财，黄金白银，VIP客户等等，让他不厌其烦！
但是他们呢？自己的组员们呢？
虽然通过逸仙城项目，宁枫也帮他们赚了一笔钱，让他们能够安心满意的回家过年！
可是，授人以鱼不如授人以渔！如果再过个两三年，逸仙城项目完成了，门店进入正常的二手业务中，他们还能够赚钱吗？
就算他们有天赋，但是没有明灯之路的话，再好的天赋也会被浪费掉！
想到这，宁枫笑着道：“是我不好意思才对，一直以来都没有把精力放在你们身上！”
许永胜忙道：“老大你这是哪的话？我们一个个的，这次都发了好几万的奖金呢！加上其他公司经纪人的外快，今年完全是个丰收年啊！”
宁枫摇摇头：“不说这些了，你在流程上有什么不懂的？”
“哦，就是整体的交易流程吧！培训的时候也教过，而且我也做了不止一单二手单了！但是我总觉得一知半解的，有时候就算有问题，老大你一个电话也就解决了，我却有些细节还是搞不明白！”许永胜道。
宁枫笑道：“那是自然的了！谭振又不是经纪人出身，能定出什么好培训课程来！”
他想了想道：“正好我在写在关于这个内容的帖子，就一起给你说一说吧！”
许永胜眉开眼笑，把椅子拉到了宁枫身边，看着他的电脑屏幕，准备听宁枫讲解。
“一个二手单的成交，都是从意向合同签定完成开始的，关于购房资格，查档这些内容，你都是很熟悉的，主要还是涉及到后面正式合同以及过户手续吧？”宁枫问道。
许永胜点点头。
宁枫明了，开始给许永胜讲解起来……
在正式合同的签署中，客户具备购房资格，查完档之后，会获得一个查档编号，中介公司在房管局备案的打单专员，就是根据这个编号进入房管局系统进行网签合同的打印的。
合同签定完成后，再有内勤，也就是程丽霞的岗位，将一式八份或者九份（根据付款方式不同有差别）的合同整理好，分别交给外勤人员送到银行，房管局，税务局等等部门，进行备案。
此时进入付款环节，由客户支付首付（一次性付款的客户就直接打全款了），然后到银行提供相关资料，签署贷款合同，交由银行信审部门审批。
等到审批通过，缴纳完相关的税费，再通知客户房东进行过户。过户手里后制证。等新的房产证制作完成，将随房产证一起制出的他项权证交止银行，等到银行核实房款之后，这一单交易就算完成了。
剩下的，就是房屋交接和水电过户之类的收尾工作了。
“大致就是这样，你明白了么？”宁枫问道。
许永胜点点头说道：“原来是这样！当初培训的时候，讲师教的都是怎么跟客户沟通之类的，对交易流程只有教材上面简单的一个步奏图，真的看不太懂！”
“老大，你要是去做讲师的话，一定很不错！一定能在公司评个星级讲师呢！哈哈~”许永胜开了个玩笑。
宁枫一瘪嘴道：“我哪有那功夫啊！”说着，继续码字！
许永胜好奇道：“老大，你这篇帖子写的是交易流程！可是为什么把评估报告的事情写的那么详细啊？”
宁枫笑了笑，说道：“来，我再教你一个捞外快的办法！”
184。良心经纪人（）
“房地产行业就是一座金山，能挖走多少金子，就看你的锄头挥的怎么样了！”宁枫笑道。
许永胜虽然已经年满三十，但是对于房地产中介来说，也就是个刚入行两个多月的新人，自然听的一愣一愣的，问道：“可是咱们不都是拿提成的么？根据业绩高低赚钱……”
“你说的固然是没错！但是如果在提成之外，适当的多一些营养，岂不是更好吗？就拿评估费来说，运气好的话，赚个三五千块钱，不在话下！”宁枫肯定道。
“啊？”许永胜有些惊讶！尽管在原来的门店也时常其他老人说这单又捞了多少云云，却从没搞清楚这其中的门道过！
“能赚这么多？按照五千块钱算的话，差不多是28000元业绩的提成，小点的单子一单都不够吧？”许永胜问道。
宁枫点点头，跟他解释道：“你看啊~评估费的计算方式跟中介费一样，是分档累计的！100万是4200，200万就是4200加上3000。”
“也就是说，200万的房子，评估费就要7200元。但是你可以跟客户说，你用5000元就能帮他搞定，可以替他节省2000多元。”
“最后，你再用1000元搞定，赚这中间的4000元差价，明白了吗？”宁枫非常详细的解释道。
许永胜不解：“可是，评估费不是由公司收取的吗？最低只能打4折呀！”
“只要客户在签合同的时候，勾选自行评估就可以了。然后你来帮客户搞定。”宁枫道：“外面的评估公司，跟经纪人合作的话，一般都是收取1。5折的价格的。就算客户给你3折的钱，你也还是可以赚1。5折的差价！”
宁枫的解释，仿佛在许永胜的眼前开启了一扇新世界的大门……
“可是老大，你帖子里把这些写的这么详细，是为什么呢？”许永胜指着屏幕问道：“你把这些门道都写的这么清楚，还不得被其他经纪人狠死？”
只见宁枫还未发送的帖子里写道：“经纪人可以拿到的价格一般是1。5…2折，所以一般会收取可以3…5折的价格，以赚取差价！而为了能真正的帮大家省钱，我在此冒死推荐一家公司，可以直接用1。5折的价格，帮大家搞定评估报告了！”
宁枫听了，看着自己的帖子自信道：“不会的。到时候他们都会求着我帮忙的！嘿嘿~”
帖子里，宁枫主要就是阐述了经纪人利用评估报告赚取差价的手段，使得评估报告这个许多客户从没有注意到的细节，第一次赤裸裸的呈现在了所有人的面前！
当天，这篇名为《真正的福利！关于评估报告你应该知道的事情！》的帖子，在几个小时内的点击量就超过了20万，成为了又一篇焦点热帖！
只不过因为首页的大头条已经是宁枫的了，所以魏芳在无奈只下，只能把这篇帖子置顶，以图继续增加热度！
“你这样写，真的没事吧？把这些捞偏门的事情都写出来，那些经纪人捞不着了怎么办？还不得恨死你！”魏芳跟宁枫通电话的时候，同样担心的问道。
“没关系的，你只要帮我置顶就可以了！最好放上两三个月的，越久越好！”宁枫道。
魏芳想了想道：“你这篇帖子不属于新闻，倒是不会过时，过放一段时间是没问题的。”
“那就行了！多谢你啦！”宁枫道。
到了晚上，宁枫再看帖子的时候，点击量已经超过了30万！并且评论数也超过了5万条！
他仔细看了看，发现这篇帖子倒是难得赞扬他的人比骂他的人要多的帖子！
毕竟他以前的预测贴，就算被证明是正确的，但是也依然有大量的键盘侠会在下面吐槽，说房价就是被宁枫这样的人搞上去的！
而这篇帖子，却是替所有客户剖析了房产交易中潜伏在水面下的潜规则，让大家避免了被人吃差价！
所以，宁枫的行为在客户们看来，是冒天下之大不韪揭露这些潜规则的，是真心提客户着想的！
于是帖子里的评论都是类似“良心经纪人！”“靠谱经纪人！”“真正替客户着想！”这样的赞扬！
歌颂声表扬声连成一片，看得宁枫自己都有些不好意思了！
到了第二天，宁枫毫不意外的接到了陈淼的电话！
“小宁！真有你的啊！光一上午，就有50多个客户打电话来咨询，要做评估报告！”陈淼在电话里兴奋的说道。
宁枫笑了：“才50个？比我想的要少一些嘛！”
“这已经很多了！公司的资质升级以来，因为只跟一些小公司合作，单子很少！这两个月才做了几十单，跟没有一样！今天一天的单数就顶之前两个月了！”陈淼道。
宁枫问道：“价格方面没有困扰吧？1。5折会不会太低了？”
陈淼哈哈大笑：“1。5折已经超过我的预期了！跟那些小公司合作，他们要的价格更狠，只肯给0。8折！他们转手就收进3折5折的，赚的多多了！”
“那就好！现在的成本是多少？”
“成本倒是很低，无非就是废几张纸而已，几块钱吧！加上评估师的工资和办公室租金之类的，一份评估报告只要有200块就赚头了！当然了，是在数量够的情况下。”陈淼乐滋滋的说道。
要不是因为评估报告的成本低得不像话，他当初也不会选择进入这个行业了！
一家评估公司的成本，无非就是办公室的租金，日常的电费电话费之类的，最主要的还是员工工资！
这些成本，公司原本的业务就足够负担了，更何况随着公司资质的升级，原本的业务也在拓展，否则他也没本事白养着二手房评估这一块！
“我心里有数了！放心吧！”宁枫道。
一上午50多单，确实不算多！原本宁枫以为会有至少100单以上呢！毕竟帖子的浏览量到现在，都突破50万了！
不过转念一想，现在是年前，很多客户早就赶在回老家之前就已经搞定了这些事情，这个数量也算正常！
只要等年后，成交量一上来，单子的数量就能直线上升了！
只不过，宁枫的目的是达到了，但是却真的触动了一整个群体的利益，就是他的那些同行们！
于是，宁枫刚吃完午饭回到店里，就有几个不速之客上门了！
185。兴师问罪（）
宁枫刚回到店里，正坐在后区犯着困小睡，前厅就有几个人推开门涌了进来！
从他们的穿着上看，都是经纪人，而且都是万家公司的经纪人！
领头的是一个约莫三十岁左右的经纪人，胸前还别着一枚精致的金色胸针！
精英！
在万家公司，对于精英经纪人和普通经纪人并不是嘴巴上说说的，而是有着明显区分的！
对于一个季度中，累计业绩达到一定标准的经纪人，万家公司专门成立了一个“精英俱乐部”的组织，由此将精英和非精英的经纪人彻底区分开来！
精英俱乐部的成员还有许多的福利，类似每年一次的公费出国旅游，比一般经纪人更高的提成点，由公司统一量身定做高档西装等等！为的就是要激励所有经纪人，以精英为目标而努力！
另外，区分精英与非精英最显眼的标志，就是只有精英俱乐部的成员，才会被颁发并允许佩戴精英标志！也就是一枚老鹰模样的金色胸针！
几个人刚一进门，许永胜、刘志和王飞就齐齐转头看向他们！刘志和王飞今天是最后一天到店里考勤了，明天他们就要返乡过年了，所以正跟许永胜聊着天，承诺给他带些土特产之类的……
“你们是哪家店的？借钥匙吗？”王飞问道。眼前几人明显不是三屯区的经纪人，不过跨区域做单也很正常，更何况对方是个精英领头。
“借什么钥匙！哼，我们找你们老大！”领头的精英经纪人冷冷说道。
这时王飞也听出不对劲了，问道：“找我们老大什么事？”
“什么事？问他自己吧，做了什么好事！”
对方明显来者不善，年轻气盛的刘志和王飞立刻站了起来，刘志说道：“都是一家公司的！讲话客气点！这里